통영시가 지난 7월 31일자로 제35차 미분양관리지역으로 ‘또’ 선정되는 수모를 겪었다.
기간은 2020년 1월 31일까지다. 2017년 12월 29일 처음 미분양관리지역으로 선정된 이후 2년간 ‘침체 도시’라는 딱지를 버릴 수 없게 됐다. 시가 미분양관리지역으로 지정되면서 각종 주택사업에 제동이 걸렸고 그에 따른 영향이 일파만파로 퍼지고 있다.
지역 건설업체들은 통영이 미분양관리지역으로 지정되면서 주택도시보증공사로부터의 분양보증과 PF(Project Financing) 대출을 받기 어려워졌다.
현재 통영시에서 사업 승인을 받았음에도 착공이 미뤄지고 있는 아파트는 총 6단지로 서희 1,2차와 백리명가(주영 7차), 에르가, 한림아파트, 에이스블루 총 2,191세대가 있다.
통영시 관계자는 해당 아파트들이 착공이 미뤄지는 이유에 대해 “미분양관리지역 선정과는 상관이 없다. 여러 복합적인 이유로 미뤄지고 있는 것”이라고 말했지만, 건설업체의 입장은 다르다.
해당 아파트들의 사업을 맡고 있는 건설업체 한 곳은 “착공이 미뤄지는 것과 미분양관리지역 선정은 당연히 관련이 있다. 미분양관리지역이 해제되어야 분양이 가능하다”고 주장했다.
관계자는 “통영은 미분양관리지역으로 주택도시보증공사로부터 분양보증을 받기가 어렵다. 사전심사 적용대상이다. 그러나 현재 통영의 미분양 세대수로는 사전심사의 평가기준조차도 통과하기 어렵다”고 말했다.
특히 “금융권에서도 미분양관리지역 사업에 대해서는 대출 대상에서 제외 또는 심사를 강화한다. 실질적으로 아파트 건설 사업이 제한되며 이는 곧 사업자의 금융조달 비용 상승을 야기해 아파트 분양원가가 올라가게 된다”고 설명했다.
건설업체들이 어려움을 겪자 연관업체들도 경영 악화에 빠졌다.
레미콘업계 관계자는 “건설업계가 사업을 진행하지 못하고 있으니 우리는 직격탄을 맞을 수밖에 없다. 건설사가 200세대의 아파트만 지어도 그에 따르는 직간접적 고용창출이 1000명 가까이 된다. 그런데 지금 통영에서는 아파트 사업들이 다 멈춰버린 상태라 일거리가 없다. 우리 업계는 전부 인력 감축에 들어간 상황이다”고 호소하기도 했다.
미분양관리지역 문제를 해결하는 것은 시의 필수적인 의무다. 지역 건설 사업이 위축되면 부동산 시장 침체와 고용 감소 등의 연쇄적인 작용이 나타난다. 이는 지역경제에 악영향을 미치게 되고 또다시 미분양 세대 증가로 이어진다. 지역 경제가 딜레마에 빠지게 되는 것이다. 통영시의 브랜드 이미지가 타격을 입는 것은 당연지사다.
그렇다면 통영시가 미분양관리지역으로 선정된 이유는 무엇일까.
주택도시보증공사는 이번 공고에서 통영시가 미분양관리지역으로 선정된 이유를 ▲미분양 해소 저조(가. 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역, 나. 최근 3개월간 미분양세대수가 500세대 이상이며 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역) ▲모니터링 필요(미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려 각 항목 중 하나에 해당된 후 6개월 미경과 지역)라고 고시했다.
하지만 이 모든 선정 요건에는 선행 조건이 따른다. 바로 미분양 주택수가 ‘500세대 이상’인 시군구 지역이라는 점이다.
통영시의 미분양 가구 수는 지난 6월말 기준 1,505세대로 집계되고 있다. 그중 해모로, 미진이지비아, 주영더팰리스, 코아루 등이 포함된 준공 후 미분양 가구 수는 312세대다. 나머지 1,193세대는 삼정그린코아더베스트(이하 삼정그린코아)가 가지고 있다. 미분양관리지역의 기준 요건을 훨씬 뛰어넘는 가구 수를 세워지지도 않은 ‘유령 아파트’가 가지고 있는 셈이다.
삼정그린코아는 준공 예정일이 2020년 4월이었지만 2018년 10월 1일 이후 모든 공사가 중단 됐다. 저조한 분양부진과 더불어 인근 동원중고교(동원학당)와의 소송이 발목을 잡았다. 공사가 더뎌지자 수분양자 19세대와의 위약금 청구 소송까지 겹쳤다.
현재 ㈜삼정건설은 사업 시행사였던 ㈜무전도시개발을 인수한 상태다. 동원학당과의 소송으로 인한 설계변경 신청은 수분양자의 동의가 필요하므로 분양계약해지가 모두 완료되어야 한다. 소송 진행 중에 있는 수분양자 19세대와는 조정기일을 법원에 신청했으며 관망적인 잔여 39세대와도 접촉해 분양계약해지를 진행할 예정인 것으로 알려졌다.
문제 해결을 위해 삼정그린코아 측과 통영시는 관련 대책 회의를 개최하고 행정지도를 약속하는 등 협조 체계를 구축하고 있긴 하지만, 시민들의 체감 진행 상황은 더디기만 하다. 삼정그린코아 사태가 하루 빨리 해결되어야 한다는 여론의 목소리가 높다.
이와 관련해 통영시 관계자는 “미분양 물량이 해소될 때까지 사업 승인 물량을 조절할 계획이다. 19년 말까지 승인 제한을 권고하고, 신규 물량보다는 기존 물량에 집중해 미분양관리지역에서 벗어날 수 있도록 노력할 것”이라고 말했다.