김판암 시인
경기가 좋지 않은 저금리 시대임에도 불구하고 대도시의 부동산 가격은 폭등세를 이어갔다. 인구가 대도시로 이동하면서 부동산 가격은 상승세를 갱신하며 꺾일 기세가 보이지 않는다. 중·소도시는 인구가 감소하고 특히 대도시와 원거리인 소도시는 인구 유출이 심화하면서 저출산까지 겹쳐 좋지 못하다. 소도시 인구가 대도시로 이동하니 대도시는 부동산 가격이 급등한 반면, 소도시와 지방 도시, 외지 등의 부동산 가격은 상승하지 않고 오히려 하락하거나 횡보하는 추세를 보인다.
어떤 지역은 경기가 받쳐주지 못해 한때 부동산 가격이 폭락한 적도 있다. 인구유출과 경기 하락이 동반하면서 부동산 가격을 하락시켰고, 매수물량이 없다 보니 하락을 잡아주지 못해 발생했다.
대도시와 중소도시 간의 부동산 가격은 극과 극을 이룬다. 대도시는 추세를 유지하는 반면, 소도시와 인구가 적은 지역은 내리거나 제자리걸음을 한다. 대도시 집중 현상과 인구 이동으로 부동산 가격이 서로 방향을 달리하는 현상이 나타나고 있다.
저금리 시대를 맞이하여 건설업은 부동산 건설 시 금융권의 저리低利 대출로 아파트를 건립한다. 건립 후 일정 부분 분양이 이루어지면 손익분기점을 넘을 수 있고 수익을 낼 수 있는 사업이다 보니 건설을 추진했다.
아파트가 내구연한이 되어 재건축이 이루어지면 인구대비 적정 수준으로 유지할 수 있지만, 현재 건축되는 아파트는 재건축보다는 재개발 비중이 높다 보니, 매수 인구는 한정되어 있는데 주택만 많아지는 형국이다.
단독가구나 다가구세대원룸에 살던 사람은 경제적 상황이 좋아지면 다세대 주택이나 연립주택, 공동주택으로 이동한다. 그러면 기존의 다가구 주택은 인구 유입과 유동인구가 형성되지 않아 공동화 현상이 발생하고, 동일한 행정구역이라도 지역 간 편중현상이 심화하여 사회 문제가 된다. 결국, 몇십 년이 경과하면 주택공동화 현상을 일으켜 사회 문제와 지역 경제에 좋지 못한 영향을 끼친다. 아파트는 지역의 가격 거품을 일으키는 요인이면서 인구 이동을 유도하고 인구가 감소한 지역에 공동화 현상을 발생시킨다.
저금리 시대 투자 자금은 부동산으로 쏠려 거품이 발생했지만, 거품이 꺼지면 사회에 악영향을 끼친다. 중앙정부에서는 아파트 가격 거품을 잡기 위해서 신도시를 건설해 가격 안정을 꾀하지만, 시장은 꼭대기가 어디인지 알 수 없을 정도로 가격 상승추세는 꺾이지 않고 있다.
인구 유입과 경기 회복이 되지 않는 상황에서 계속된 건립은 앞으로 20년이 경과 하면 지역 문제와 사회 문제가 되고 국가 문제가 될 것이다. 저출산 시대에 경기 부양을 위한 부동산 건립과 개발, 부동산 가격 거품을 잡기 위한 정책은 오히려 일본과 같은 부동산 불황 시대 가능성을 열어준다.
부동산에서 중요한 것은 인구 증가다. 인구 증가 없는 부동산 가격은 폭락할 수 있다. 현재는 저금리 시대로 대출과 길 잃은 자금이 부동산에 쏠리지만, 부동산 내구연한이 몰려 있는 시기가 오면 가격은 정체하거나 하락하고 고금리와 대출이자 상환 압박으로 암울한 현실을 가져다줄 것이다.
인구 증가 없는 저출산 시대에 부동산 거품은 서서히 막을 내릴 것이다. 그때를 대비해 국가나 지방정부는 부동산 정책을 확대하기보단, 사회간접자본 투자와 지역 개발과 먹거리 산업에 역점을 두고, 집중된 인구의 분산과 이동, 출산 장려 정책을 꾸준히 실시해야 한다. 도래할 저출산 시대, 고금리 시대의 부동산 가격은 거품을 서서히 거두어 낼 것이다.